在房地產開發業務過去兩年的深刻調整中，代建市場迎來了逆周期的業務爆發。
這一方面是供應的增加，房企紛紛涌入，以期增加現金流入、保留團隊、維持穩定經營。據克而瑞不完全統計顯示，目前已有超60家企業布局代建賽道。
另一方面則是大量房企爆雷致使不少地方平臺公司拖底拿地但卻缺少開發能力，使得代建的需求應運而生。
據中指院預計，未來5年，代建市場新訂約總建筑面積保持23.5%的復合年增長率，合約銷售額將達3.2萬億元-7.3萬億元。
在談到對代建行業的看法時，旭輝旗下代建板塊負責人建管總裁劉冰洋表示，未來國內地產行業也將與國外一樣，走向專業化，大量的委托方需要代建方協助解決開發的問題，而隨著行業的成熟，利潤空間也將走向公允。
城投代建業務飆漲
2021年下半年以來，隨著銷售市場的持續下行，拿地格局由以民企為主向以地方國企為主演變，尤其是城投平臺在流拍率高時加大拿地力度，“托底”土地市場。
據中指院數據，2022年按面積TOP100拿地企業中，地方城投公司有71個，是2021年同期的3倍多。另據克而瑞，2022年城投拿地建面占到全國土地總出讓面積的一半以上。
但絕大部分的城投公司不具備項目開發能力，普遍存在開發速度較慢、入市率較低的現象。據中指院，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。代建需求也就應運而生。
不過，代建公司想要獲取這些業務也并不容易。有房地產業內人士告訴記者，現在很多城投都在找代建，但滿足城投要求的代建方也比較有限，“（代建公司）需要有房企開發經驗，有品牌且安全，目前數得上也就幾家”。
較早切入代建賽道的規模房企無疑具備了先發優勢。據綠城管理2022年年報，其在建項目中，政府代建面積占比已超52%；中原建業也提及政府代建、國央企城投代建和金融機構代建比例在增加。
旭輝建管手中來自城投的業務比例也有了明顯提升。據劉冰洋透露，此前來自商業代建的比例占60%，政府代建占比在30%多，而今年的業務中50%以上來自城投。
“城投拿地 代建開發”或許會成為常態。當前開發商拿地策略高度相似、聚焦于核心城市，在大部分城市，地方政府平臺類公司真正承擔起房產開發經營的職責，而自行開發的難度頗高，尋求代建公司是個相對安全高效的解決方法。劉冰洋透露，“從現在的情況來看，我們也跟國外趨勢相似，衍生出了大量的委托方，他們可以進行投資，我們去解決開發的問題�！�
業內認為，代建市場的空間很大。據中指院數據，2021年代建行業滲透率僅為4.8%，而歐美國家的滲透率則近30%，以此預估，我國代建行業仍有5.2倍的滲透空間；未來5年，代建市場新訂約總建筑面積將以23.5%的復合年增長率持續增長，合約銷售額將達3.2萬億元~7.3萬億元之間。
利潤會走向公允
面臨龐大的市場空間，賽道明確又容易看懂，再加上保留團隊的客觀需求，越來越多原來的房地差開發企業擠入代建賽道。
“現在確實好多公司都在搞代建業務，”有意拓展代建業務的華南房企內部人士直言，因為很多地方拿地可能有風險，但又看好其未來，直接放棄也不甘心，于是轉而做代建。據克而瑞不完全統計顯示，目前發展代建業務的品牌房企已超60家。
當賽道變得擁擠，行業規范尚未完全建立，且地產仍處于筑底期等，代建的競爭也難免變得復雜而無序。
明源地產研究院曾指出，在整個地產行業都面臨資金短缺時，不少委托方本身就存在現金流緊張的問題，找代建就是為了盤活土地，因而其資金需求遠超對代建方的品牌需求；同時，有些中小型代建公司入局，費用報價甚至只有品牌企業的一半，導致利潤空間壓縮等情況。
據了解，許多城投公司開工率比重偏低，其原因之一便在于缺錢。一家全國性房企投拓曾向記者透露，在拓展代建業務時曾遇到過委托方要求其大比例入股的情況。
為了保證安全，許多代建企業都設定了明確的底線。例如綠城管理就明確表示，為了隔離投資類的風險，絕對不加財務杠桿，不對項目出資。
劉冰洋也為旭輝建管劃下了同樣的底線，嚴守輕資產管理的模式，可以牽頭搭線，但自身不會出資。除此之外，他還要求選擇項目時，“不能虧損、不對利潤兜底、不對賭、不包干”。
值得一提的是，在當前行業下行、競爭加劇的背景下，代建行業一直存在的利潤規模較低情況又有所加劇，步入低利潤周期。
在劉冰洋看來，市場下行導致的項目本體利潤有所減少，能承擔的管理費也相應下降，這屬于正常的行業狀況，但低價策略的競爭不會存在很長時間。他認為，隨著行業這兩年的快速發展，大家對代建行業的理解越來越清晰，過往可能會以價格為導向，但現在很多客戶會“選擇對的”，以規避風險、降低損失。
“我們現在看這些客戶越來越專業，這意味著未來代建市場一定會越來越成熟，就像過去地產行業的利潤率，會走向一個比較公允的狀態�！眲⒈笳J為，未來的代建費也會如此。 |
